2013年中國、日本商業地產供給態勢對比分析
http://www.xibaipo.cc 2013-03-05 09:29 中企顧問網
本文導讀：零售行業作為渠道不僅面臨商業地產大幅增加的沖擊和分流，同時，近幾年網購發展異常迅速，也給傳統零售業帶來巨大壓力。
商業地產近幾年供給量大幅增加，短期增速大幅回落。受住宅限購、限貸等政策影響，國內商業地產2009年開始進入快速發展期。商業營業用房投資完成額及施工面積基本維持在30%以上，而2012年中期開始，增速明顯回落，投資完成額增速回落至25%左右，施工面積增速回落至17%左右；新開工面積和竣工面積增速大幅回落，2012年新開工面積增速回落至6.2%，而竣工面積回落至8%。供給量的大幅回落短期有利于降低供給端的沖擊。
展望2013年，宏觀經濟維持弱復蘇，行業需求端趨勢向好，但幅度有限，受需求端影響，商業地產供給增速將維持在低位，供給端沖擊短期有所減緩。
日本90年代，地產泡沫破滅之后，商業地產增速大幅下降，之后幾年增速一直維持在0左右徘徊。從供需角度分析，日本零售行業增長是驅動商業物業增加的主要原因，商業物業新開工面積與社零總額增速具有顯著相關性。
國內商業地產增速與社零總額增速相關性并不明顯，但近幾年相關性有所提升，而且可以看出，商業地產新開工面積增速滯后于社零總額增速。
貨幣供給量的大幅增加以及其驅動的物業價格的大幅提升是驅動商業地產發展的主要因素，同時，各地方政府由于負債率較高，通常以土地財政為主，因此土地拍賣成為很多地方政府主要的財政來源，這也助推了商業地產快速增加。從規劃角度看，地方政府一般都會有商業規劃，但商業規劃最終要落實到區里，因此，商業規劃是市一級的，但實際上控制權在區一級，而到了區一級為了政績和形象，導致商業地產狂熱。
零售行業作為渠道不僅面臨商業地產大幅增加的沖擊和分流，同時，近幾年網購發展異常迅速，也給傳統零售業帶來巨大壓力。受商業地產大幅增加以及網購沖擊影響，國內傳統零售企業向上下游溢價能力受到制約，因此毛利率水平難以提升，盈利能力受到一定影響。
商業地產有效供給不足無效供給泛濫。從商業地產投資額及面積增速來看，近幾年商業地產幾乎進入了瘋狂階段，商業地產大幅增加遠遠超越了實際需求，在局部區域已經產生了一定泡沫。而商業地產價值在于經營，如果沒有經營能力，商業地產也稱不上商業地產，但住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值，但商業地產卻不同，如果開發商沒有經營能力，一切就等于零。
從另一角度看，隨著商業地產大幅增加，一方面超越了現有的消費能力；另一方面也導致行業競爭激烈，倒閉門店數量及空臵率不斷攀升，呈現出很多無效供給。
國內零售企業同時面臨商業地產和網購的沖擊，自身盈利能力受到制約，如何實現突破至關重要。
展望2013年，宏觀經濟維持弱復蘇，行業需求端趨勢向好，但幅度有限，受需求端影響，商業地產供給增速將維持在低位，供給端沖擊短期有所減緩。
商業營業用房投資完成額及施工面積增速大幅下降
商業營業用房新開工米納吉及竣工面積大幅下降
日本商業地產新開工面積增速、
日本商業物業新開工面積增速與社零總額增速
貨幣供給量的大幅增加以及其驅動的物業價格的大幅提升是驅動商業地產發展的主要因素，同時，各地方政府由于負債率較高，通常以土地財政為主，因此土地拍賣成為很多地方政府主要的財政來源，這也助推了商業地產快速增加。從規劃角度看，地方政府一般都會有商業規劃，但商業規劃最終要落實到區里，因此，商業規劃是市一級的，但實際上控制權在區一級，而到了區一級為了政績和形象，導致商業地產狂熱。
中國社零總額增速與商業用房新開工面積增速
中國商業物業新開工面積與M2累計增速
日本網購銷售額及增速
中國網購交易額及增速
從另一角度看，隨著商業地產大幅增加，一方面超越了現有的消費能力；另一方面也導致行業競爭激烈，倒閉門店數量及空臵率不斷攀升，呈現出很多無效供給。
國內零售企業同時面臨商業地產和網購的沖擊，自身盈利能力受到制約，如何實現突破至關重要。
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