我國商業地產市場發展建議
http://www.xibaipo.cc 2012-09-04 14:25 中企顧問網
本文導讀：隨著國內商業地產經營管理模式由傳統的以銷售為主向租售結合甚至以出租為主模式的轉變，商業地產逐漸回歸到集開發、經營與管理等多功能于一身的綜合體，從而對專業人才素質要求較住宅地產要高得多。目前商業地產從業人員主要來自住宅地產領域，缺乏對商業與地產均精通的復合型人才，所以應加大對商業地產專業人才的引進與培養。
1加強政府產業政策的積極引導宏觀調控。
政策對房地產市場影響很大，目前住宅地產調控政策反而為商業地產發展提供了一個利好空間。但是對于商業地產，除了封頂銷售和首付五成的規定外，融資模式、融資渠道、稅收優惠、利率優惠及經營管理等方面都沒有具體且可操作的產業政策支撐。由于缺乏明確的政策引導，商業地產發展前景仍不明確。受住宅地產調控升級及國內投資渠道極為有限、資金流動性強等因素的影響商業地產在未來也可能陷入非理性過熱投資沖動，同時各地商業地產較高空置率、房屋質量等一系列問題也并不鮮見。由于政策及制度的缺位，各地的商業規劃缺乏科學性和前瞻性。上述種種表明商業地產急需政府產業政策及制度的管理與引導。例如，商業地產規劃的指導性法規《商業網點規劃條例》的實施，可以為城市商業網點空間布局提供有效的條例和理論體系支撐，緩解城市道路交通與城市管理壓力，解決以往商業地產布局不合理、缺乏規劃的問題。
2拓寬融資渠道。
從發達國家經驗來看，商業地產資金來源渠道多元化，低比例的銀行貸款和高比例的社會投資大大降低了開發商財務風險，同時也使得商業地產開發商在開發模式及后期運營管理中具有較高的自主性和選擇性。目前我國商業地產融資主要是銀行貸款，但是商業地產未來融資渠道的多元化已成為業內共識。商業是商業地產的核心，資金渠道多元化是商業成功運作的保障，而融資渠道單一是制約我國商業地產發展的主要障礙。根據我國實際情況，可從以下幾方面拓寬融資渠道:大力推動房地產投資信托基金(REITs)、商業地產證券化、發行公司債券、鼓勵保險資金投資商業地產以及吸引國外資金等，降低融資成本，也進一步提高了資金鏈的安全性和資金使用的靈活性。多元化的融資渠道可以有效緩解房地產開發信貸緊縮政策對房地產開發企業帶來的融資壓力，促進商業地產運營管理模式的轉型及商業地產的長期健康發展。
3促進經營管理模式。
向租售結合型轉變傳統以出售為主的商業地產經營管理模式在商業地產逐漸發展成熟的市場背景下不可能具有持續性;以出租為主的經營管理模式在當前房地產金融政策趨緊及資金來源單一背景下短期內不可能實現;現階段及未來一定時期內符合現實狀況的是租售結合的經營管理模式。該模式使得開發商可根據自身資金狀況合理配置商業地產持有與銷售比例，通過短期銷售收益與長期出租收益雙重渠道保障企業資金回籠，平衡企業財務風險，緩解當前資金來源以銀行貸款為主帶來的融資壓力。
4重視引進與培養專業人才。
隨著國內商業地產經營管理模式由傳統的以銷售為主向租售結合甚至以出租為主模式的轉變，商業地產逐漸回歸到集開發、經營與管理等多功能于一身的綜合體，從而對專業人才素質要求較住宅地產要高得多。目前商業地產從業人員主要來自住宅地產領域，缺乏對商業與地產均精通的復合型人才，所以應加大對商業地產專業人才的引進與培養。鑒于商業地產的專業性，注重聘請引進專業人才和專業顧問公司，注重商業地產前期策劃、設計與后期經營;同時加大資金投入注重企業內部專業人才培養，對公司員工特別是中高層管理人員進行系統培訓，建立企業內部商業地產研究部門，培養專業化的經營管理團隊，從而形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。
政策對房地產市場影響很大，目前住宅地產調控政策反而為商業地產發展提供了一個利好空間。但是對于商業地產，除了封頂銷售和首付五成的規定外，融資模式、融資渠道、稅收優惠、利率優惠及經營管理等方面都沒有具體且可操作的產業政策支撐。由于缺乏明確的政策引導，商業地產發展前景仍不明確。受住宅地產調控升級及國內投資渠道極為有限、資金流動性強等因素的影響商業地產在未來也可能陷入非理性過熱投資沖動，同時各地商業地產較高空置率、房屋質量等一系列問題也并不鮮見。由于政策及制度的缺位，各地的商業規劃缺乏科學性和前瞻性。上述種種表明商業地產急需政府產業政策及制度的管理與引導。例如，商業地產規劃的指導性法規《商業網點規劃條例》的實施，可以為城市商業網點空間布局提供有效的條例和理論體系支撐，緩解城市道路交通與城市管理壓力，解決以往商業地產布局不合理、缺乏規劃的問題。
2拓寬融資渠道。
從發達國家經驗來看，商業地產資金來源渠道多元化，低比例的銀行貸款和高比例的社會投資大大降低了開發商財務風險，同時也使得商業地產開發商在開發模式及后期運營管理中具有較高的自主性和選擇性。目前我國商業地產融資主要是銀行貸款，但是商業地產未來融資渠道的多元化已成為業內共識。商業是商業地產的核心，資金渠道多元化是商業成功運作的保障，而融資渠道單一是制約我國商業地產發展的主要障礙。根據我國實際情況，可從以下幾方面拓寬融資渠道:大力推動房地產投資信托基金(REITs)、商業地產證券化、發行公司債券、鼓勵保險資金投資商業地產以及吸引國外資金等，降低融資成本，也進一步提高了資金鏈的安全性和資金使用的靈活性。多元化的融資渠道可以有效緩解房地產開發信貸緊縮政策對房地產開發企業帶來的融資壓力，促進商業地產運營管理模式的轉型及商業地產的長期健康發展。
3促進經營管理模式。
向租售結合型轉變傳統以出售為主的商業地產經營管理模式在商業地產逐漸發展成熟的市場背景下不可能具有持續性;以出租為主的經營管理模式在當前房地產金融政策趨緊及資金來源單一背景下短期內不可能實現;現階段及未來一定時期內符合現實狀況的是租售結合的經營管理模式。該模式使得開發商可根據自身資金狀況合理配置商業地產持有與銷售比例，通過短期銷售收益與長期出租收益雙重渠道保障企業資金回籠，平衡企業財務風險，緩解當前資金來源以銀行貸款為主帶來的融資壓力。
4重視引進與培養專業人才。
隨著國內商業地產經營管理模式由傳統的以銷售為主向租售結合甚至以出租為主模式的轉變，商業地產逐漸回歸到集開發、經營與管理等多功能于一身的綜合體，從而對專業人才素質要求較住宅地產要高得多。目前商業地產從業人員主要來自住宅地產領域，缺乏對商業與地產均精通的復合型人才，所以應加大對商業地產專業人才的引進與培養。鑒于商業地產的專業性，注重聘請引進專業人才和專業顧問公司，注重商業地產前期策劃、設計與后期經營;同時加大資金投入注重企業內部專業人才培養，對公司員工特別是中高層管理人員進行系統培訓，建立企業內部商業地產研究部門，培養專業化的經營管理團隊，從而形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。
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