我國商業地產發展瓶頸分析
http://www.xibaipo.cc 2012-09-04 14:21 中企顧問網
本文導讀：從運營管理模式來看，商業地產基本上分為只售不租、租售結合和只租不售三種模式。根據商業地產規律國際上較為成功的運營管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產權與經營權的完整統一，有利于開發商對商業地產的經營管理，塑造良好品牌形象。而目前我國商業地產的運營管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開發商資金快速回籠，但是由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，不利于后期經營管理。
1調控政策的不確定性對商業地產發展形成制約。
2010年《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定:“在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調嚴格執行該“限外令”，境外人士嚴禁在廣州購買商業地產。這是城市地方政府對商業地產“限外令”執行力度升級的表現;2011年8月，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示，要求對未竣工驗收的商業地產停止發放商業貸款，停止個人消費貸款用于購買商業用房。同時上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款。
廣州、上海等城市政府對商業地產規范管理的加強引起了社會對政府商業地產調控力度加強的擔憂，其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業地產的調控力度還有待進一步檢驗，但這無疑表明雖然目前國家對發展商業地產還沒有一個指導性的文件，雖然為商業地產提供了廣闊的發展空間，但同時也帶來了諸多的不確定性。商業地產融資、開發及運營管理難度較住宅地產要大得多，其資金需求量大且投資回報周期較長，商業地產開發企業受調控政策影響更大。行業政策、貨幣政策、金融政策及城市規劃等對商業地產影響至關重要，在國內現行環境下上述因素往往具有不確定性，不利于商業地產長期穩定發展及市場主體明朗預期。
2融資模式單一導致開發商融資難度加大。
2011年房地產開發信貸②從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元，增長率僅為0.2%，遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業地產同住宅地產一樣，其資金來源以銀行貸款和自有資金為主，社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發商轉型商業地產自主性，伴隨著住宅地產成交量及成交價格增速的回落，作為資金投入巨大、回報周期較長的商業地產，開發商短期內轉型進入商業地產受到資金約束大。
雖然我國經濟發展總體趨勢良好，但是近期通脹壓力及流動性過剩隱憂還將持續，因此緊縮性貨幣政策及房地產金融政策可能還將持續，這對近期轉型做商業地產的開發商是較為嚴峻的考驗。同時商業地產投資收益受到商業區位、交通狀況及居民消費結構和能力等諸多因素限制導致后期運營風險大，從而進一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。
3商業地產開發及運營管理模式不符合后期經營管理需求。
從開發模式來看，住宅地產往往遵循“拿地—開發建設”的模式，而由于商業地產前期招商的復雜性導致其與住宅地產開發模式截然不同，一般應該遵循研究城市發展規劃、居民消費需求及相關行業發展態勢—商業定位—主力店招商—產品規劃設計—開發建設的開發模式。
目前商業地產開發商往往用住宅地產開發模式去開發商業地產，忽視前期規劃的重要性盲目進行項目開發。很多商業地產由于前期規劃不到位難以滿足投資商和商家要求，過后再對項目進行較大改動從而提高了開發成本，導致后期運營管理問題重重。
從運營管理模式來看，商業地產基本上分為只售不租、租售結合和只租不售三種模式。根據商業地產規律國際上較為成功的運營管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產權與經營權的完整統一，有利于開發商對商業地產的經營管理，塑造良好品牌形象。而目前我國商業地產的運營管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開發商資金快速回籠，但是由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，不利于后期經營管理。
4商業地產專業人才匱乏。
商業地產融資、開發及經營管理都較住宅地產復雜且專業性強，在研究城市發展規劃和居民消費需求以及相關行業發展態勢—商業定位—主力店招商—產品規劃設計—建筑施工—部分店鋪銷售、部分持有—全面招商—商業運營與管理等各個流程都需要專業人才及專業團隊來實施完成。相關管理人員及員工的經驗、專業及綜合素質將直接影響項目開發經營管理各環節的成敗與否。目前商業地產開發商一般都是從住宅地產轉型而來，受住宅開發經營管理的慣性模式影響，商業地產缺乏專業人才儲備和經驗豐富的專業團隊力量，導致項目決策不夠科學。
2010年《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定:“在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調嚴格執行該“限外令”，境外人士嚴禁在廣州購買商業地產。這是城市地方政府對商業地產“限外令”執行力度升級的表現;2011年8月，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示，要求對未竣工驗收的商業地產停止發放商業貸款，停止個人消費貸款用于購買商業用房。同時上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款。
廣州、上海等城市政府對商業地產規范管理的加強引起了社會對政府商業地產調控力度加強的擔憂，其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業地產的調控力度還有待進一步檢驗，但這無疑表明雖然目前國家對發展商業地產還沒有一個指導性的文件，雖然為商業地產提供了廣闊的發展空間，但同時也帶來了諸多的不確定性。商業地產融資、開發及運營管理難度較住宅地產要大得多，其資金需求量大且投資回報周期較長，商業地產開發企業受調控政策影響更大。行業政策、貨幣政策、金融政策及城市規劃等對商業地產影響至關重要，在國內現行環境下上述因素往往具有不確定性，不利于商業地產長期穩定發展及市場主體明朗預期。
2融資模式單一導致開發商融資難度加大。
2011年房地產開發信貸②從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元，增長率僅為0.2%，遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業地產同住宅地產一樣，其資金來源以銀行貸款和自有資金為主，社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發商轉型商業地產自主性，伴隨著住宅地產成交量及成交價格增速的回落，作為資金投入巨大、回報周期較長的商業地產，開發商短期內轉型進入商業地產受到資金約束大。
雖然我國經濟發展總體趨勢良好，但是近期通脹壓力及流動性過剩隱憂還將持續，因此緊縮性貨幣政策及房地產金融政策可能還將持續，這對近期轉型做商業地產的開發商是較為嚴峻的考驗。同時商業地產投資收益受到商業區位、交通狀況及居民消費結構和能力等諸多因素限制導致后期運營風險大，從而進一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。
3商業地產開發及運營管理模式不符合后期經營管理需求。
從開發模式來看，住宅地產往往遵循“拿地—開發建設”的模式，而由于商業地產前期招商的復雜性導致其與住宅地產開發模式截然不同，一般應該遵循研究城市發展規劃、居民消費需求及相關行業發展態勢—商業定位—主力店招商—產品規劃設計—開發建設的開發模式。
目前商業地產開發商往往用住宅地產開發模式去開發商業地產，忽視前期規劃的重要性盲目進行項目開發。很多商業地產由于前期規劃不到位難以滿足投資商和商家要求，過后再對項目進行較大改動從而提高了開發成本，導致后期運營管理問題重重。
從運營管理模式來看，商業地產基本上分為只售不租、租售結合和只租不售三種模式。根據商業地產規律國際上較為成功的運營管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產權與經營權的完整統一，有利于開發商對商業地產的經營管理，塑造良好品牌形象。而目前我國商業地產的運營管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開發商資金快速回籠，但是由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，不利于后期經營管理。
4商業地產專業人才匱乏。
商業地產融資、開發及經營管理都較住宅地產復雜且專業性強，在研究城市發展規劃和居民消費需求以及相關行業發展態勢—商業定位—主力店招商—產品規劃設計—建筑施工—部分店鋪銷售、部分持有—全面招商—商業運營與管理等各個流程都需要專業人才及專業團隊來實施完成。相關管理人員及員工的經驗、專業及綜合素質將直接影響項目開發經營管理各環節的成敗與否。目前商業地產開發商一般都是從住宅地產轉型而來，受住宅開發經營管理的慣性模式影響，商業地產缺乏專業人才儲備和經驗豐富的專業團隊力量，導致項目決策不夠科學。
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