我國商業地產發展前景調查分析
http://www.xibaipo.cc 2012-09-04 14:23 中企顧問網
本文導讀：商業地產市場積累釋放空間較大。住宅地產市場化以來自主性需求、投資投機性需求以及拆遷導致的被動需求等經歷了1998—2003年的需求觀望期從2004年開始進入集中釋放期，住宅地產快速發展的同時也存在著部分城市和地區投資投機性需求過剩，住宅價值被過度放大，在以住宅地產為主導的房地產市場中商業地產價值未得以充分體現。
1房地產調控的政策缺口。
堪稱嚴厲程度史無前例的2011年房地產調控政策可總結為通過抑制住房投資投機性需求、增加保障性住房供給達到遏制部分城市住房價格過高且過快上漲的目的，經濟手段與行政手段并用確保住房市場調控目標的實現。經濟手段主要有:稅收、信貸和貨幣政策。稅收政策為:住房轉讓營業稅在2011年免征年限提高基礎上將購買不足5年的普通住宅對外銷售由按差額征收改為全額征收，房產稅改革進入實際操作階段，上海和重慶成為首批房產稅試點城市;第二套房首付比例上調至不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;貨幣政策持續緊縮，央行3次加息，6次提高存款準備金率，房地產開發信貸和消費信貸大幅收緊。行政手段主要有:限購、限價疊加，考核與問責并施確保地方政府房價控制目標和保障房建設規模的實現。
住宅地產調控政策嚴厲程度的逐步升級使得住宅地產開發受到較大程度制約，與此同時考慮到商業發展及城市化進程的需要及商業地產投資與自用門檻較高，一般都以長期租賃或長期持有作為贏利模式，商業地產打壓沒有實質性與緊迫性需求，存在一定時期的政策缺口。在投資渠道狹窄，流動性過剩背景下投資投機者多年來將住宅地產作為重要投資渠道，限購和限貸政策的實施使得住宅地產投資渠道不再通暢，轉戰商業地產成為市場主體新的選擇。
2經濟社會發展狀況有利于商業地產的發展。
商業地產市場積累釋放空間較大。住宅地產市場化以來自主性需求、投資投機性需求以及拆遷導致的被動需求等經歷了1998—2003年的需求觀望期從2004年開始進入集中釋放期，住宅地產快速發展的同時也存在著部分城市和地區投資投機性需求過剩，住宅價值被過度放大，在以住宅地產為主導的房地產市場中商業地產價值未得以充分體現。相關數據顯示，國際許多房地產公司商業物業的比例占總資產的60%～100%，中國香港一些房地產公司投資性物業的比例也達60%～85%，而目前國內商業地產的整體持有率還不足5%，離很多房地產開發商20%持有率的規劃期望值還相距甚遠。隨著住宅地產調控的持續商業地產消費需求將逐步釋放，同時隨著開發投資向商業地產的逐步轉移商業地產供給也將逐步釋放，其價值將得以體現，部分地區商住倒掛的現象將得到扭轉。
宏觀經濟利好趨勢有利于商業地產的發展。相關研究表明未來中國經濟發展速度仍會保持較高幅度增長，“十二五”規劃力在促進經濟結構調整和產業結構升級，成為商業地產發展的催化劑。產業結構升級力在加速第三產業發展，從國際經驗來看，當第三產業占GDP比重超過50%時，將呈加速發展態勢。2011年全國國內生產總值471564億元，第三產業增加值203260億元，占GDP比重為43.1%①，與發達國家相比仍有很大提升空間。在國家產業政策支持下，未來數年第三產業將保持高速發展，從而帶動對商業地產的旺盛需求。同時擴大內需、拉動消費的政策不斷出臺，內需將替代出口和投資成為拉動經濟增長的新動力。“十二五”規劃將提高居民可支配收入增長速度提上日程，居民消費能力將得到較大幅度提高;同時消費結構也在不斷升級，居民消費將從以生存為主的溫飽型轉向注重消費質量和享受型的小康型消費模式轉變，為商業地產發展提供了新的廣闊空間。
城市化帶來的新機遇。2011年年末全國總人口為134735萬人，比上年末增加644萬人，其中城鎮人口為69079萬人，占人口比重達到51.3%②，首次超過50%。
在統計學意義上，中國已成為“城市化”國家，正經歷著城市化的重要轉型，大量農村人口將完成從農民到市民的空間、身份轉換③。從地方發展情況看，各大城市發展階段參差不齊，但是都在步入郊區化、大都市化的關鍵階段，中小城市消費者的潛力逐漸被激發出來，生活方式、消費心理都在發生重大變化，這意味著一個巨大市場空間的存在。
3高鐵和高速公路有助于商業網點拓展。
道路交通是聯系顧客與商業設施的重要載體，城市商業網點的發展必然受到交通網絡的深刻影響，良好的外部交通環境是商業地產發展的重要條件。為了應對2008年金融危機對國民經濟發展的不利影響，國家投入4萬億元救市，基礎設施建設(鐵路、公路、機場、水利等)大體上是1.5億元左右，占4萬億元，比重為37.5%。現階段各地公路、鐵路、機場等交通設施建設正陸續完成，南京、杭州、長沙、廣州、重慶等城市都在建設地鐵。交通設施的完善提高了城市間及城市內部的聯系程度，從而有助于商業網點拓展。隨著交通設施的不斷發展完善，配套商業項目將隨之完工建成，為商業網點拓展提供了前提條件。
堪稱嚴厲程度史無前例的2011年房地產調控政策可總結為通過抑制住房投資投機性需求、增加保障性住房供給達到遏制部分城市住房價格過高且過快上漲的目的，經濟手段與行政手段并用確保住房市場調控目標的實現。經濟手段主要有:稅收、信貸和貨幣政策。稅收政策為:住房轉讓營業稅在2011年免征年限提高基礎上將購買不足5年的普通住宅對外銷售由按差額征收改為全額征收，房產稅改革進入實際操作階段，上海和重慶成為首批房產稅試點城市;第二套房首付比例上調至不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;貨幣政策持續緊縮，央行3次加息，6次提高存款準備金率，房地產開發信貸和消費信貸大幅收緊。行政手段主要有:限購、限價疊加，考核與問責并施確保地方政府房價控制目標和保障房建設規模的實現。
住宅地產調控政策嚴厲程度的逐步升級使得住宅地產開發受到較大程度制約，與此同時考慮到商業發展及城市化進程的需要及商業地產投資與自用門檻較高，一般都以長期租賃或長期持有作為贏利模式，商業地產打壓沒有實質性與緊迫性需求，存在一定時期的政策缺口。在投資渠道狹窄，流動性過剩背景下投資投機者多年來將住宅地產作為重要投資渠道，限購和限貸政策的實施使得住宅地產投資渠道不再通暢，轉戰商業地產成為市場主體新的選擇。
2經濟社會發展狀況有利于商業地產的發展。
商業地產市場積累釋放空間較大。住宅地產市場化以來自主性需求、投資投機性需求以及拆遷導致的被動需求等經歷了1998—2003年的需求觀望期從2004年開始進入集中釋放期，住宅地產快速發展的同時也存在著部分城市和地區投資投機性需求過剩，住宅價值被過度放大，在以住宅地產為主導的房地產市場中商業地產價值未得以充分體現。相關數據顯示，國際許多房地產公司商業物業的比例占總資產的60%～100%，中國香港一些房地產公司投資性物業的比例也達60%～85%，而目前國內商業地產的整體持有率還不足5%，離很多房地產開發商20%持有率的規劃期望值還相距甚遠。隨著住宅地產調控的持續商業地產消費需求將逐步釋放，同時隨著開發投資向商業地產的逐步轉移商業地產供給也將逐步釋放，其價值將得以體現，部分地區商住倒掛的現象將得到扭轉。
宏觀經濟利好趨勢有利于商業地產的發展。相關研究表明未來中國經濟發展速度仍會保持較高幅度增長，“十二五”規劃力在促進經濟結構調整和產業結構升級，成為商業地產發展的催化劑。產業結構升級力在加速第三產業發展，從國際經驗來看，當第三產業占GDP比重超過50%時，將呈加速發展態勢。2011年全國國內生產總值471564億元，第三產業增加值203260億元，占GDP比重為43.1%①，與發達國家相比仍有很大提升空間。在國家產業政策支持下，未來數年第三產業將保持高速發展，從而帶動對商業地產的旺盛需求。同時擴大內需、拉動消費的政策不斷出臺，內需將替代出口和投資成為拉動經濟增長的新動力。“十二五”規劃將提高居民可支配收入增長速度提上日程，居民消費能力將得到較大幅度提高;同時消費結構也在不斷升級，居民消費將從以生存為主的溫飽型轉向注重消費質量和享受型的小康型消費模式轉變，為商業地產發展提供了新的廣闊空間。
城市化帶來的新機遇。2011年年末全國總人口為134735萬人，比上年末增加644萬人，其中城鎮人口為69079萬人，占人口比重達到51.3%②，首次超過50%。
在統計學意義上，中國已成為“城市化”國家，正經歷著城市化的重要轉型，大量農村人口將完成從農民到市民的空間、身份轉換③。從地方發展情況看，各大城市發展階段參差不齊，但是都在步入郊區化、大都市化的關鍵階段，中小城市消費者的潛力逐漸被激發出來，生活方式、消費心理都在發生重大變化，這意味著一個巨大市場空間的存在。
3高鐵和高速公路有助于商業網點拓展。
道路交通是聯系顧客與商業設施的重要載體，城市商業網點的發展必然受到交通網絡的深刻影響，良好的外部交通環境是商業地產發展的重要條件。為了應對2008年金融危機對國民經濟發展的不利影響，國家投入4萬億元救市，基礎設施建設(鐵路、公路、機場、水利等)大體上是1.5億元左右，占4萬億元，比重為37.5%。現階段各地公路、鐵路、機場等交通設施建設正陸續完成，南京、杭州、長沙、廣州、重慶等城市都在建設地鐵。交通設施的完善提高了城市間及城市內部的聯系程度，從而有助于商業網點拓展。隨著交通設施的不斷發展完善，配套商業項目將隨之完工建成，為商業網點拓展提供了前提條件。
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